¿Es legal instalar aire acondicionado en una terraza comunitaria?

Cuando el calor aprieta, el aparato del aire acondicionado puede ser, literalmente, un salvavidas para poder estar en casa sin sofocarse. No obstante, la instalación de la unidad exterior en una terraza comunitaria puede ser fuente de conflicto, si no se hacen las cosas bien. Si tienes pensado instalar el compresor de tu aparato de aire acondicionado en la azotea de tu edificio, este post te interesa y mucho.

Normativa sobre el aire acondicionado en terraza comunitaria 

Instalar aire acondicionado en una terraza comunitaria requiere conocer y cumplir varios marcos normativos. En España, esta materia se regula a través de tres niveles: la normativa municipal, el Código Civil, y la Ley de Propiedad Horizontal. A continuación, te explicamos qué dice cada uno.

• Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal

Según el Código Civil, las terrazas comunitarias son elementos comunes del edificio que pertenecen proindiviso a todos los propietarios. Esto significa que ningún vecino puede hacer alteraciones en estos espacios sin el consentimiento de los demás, tal y como establece el artículo 397: «Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común».

Además, el artículo 394 es fundamental: cada propietario puede servirse de las cosas comunes siempre que las use según su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir a los demás utilizarlas según su derecho.

Por su parte, el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que el propietario modifique instalaciones en su vivienda, pero únicamente cuando estas modificaciones no menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudiquen los derechos de otros propietarios. Si bien esta norma otorga más flexibilidad, su aplicación en terrazas comunitarias está limitada por la naturaleza común de estos espacios.

• Aprobación de la comunidad

La instalación de aire acondicionado en una terraza comunitaria requiere, de manera general, la aprobación de la junta de propietarios por mayoría. El artículo 398 del Código Civil establece que «para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes».

Excepciones: Si los estatutos de tu comunidad recogen expresamente la prohibición de instalar aire acondicionado en terrazas comunitarias, deberás respetar esa decisión adoptada previamente. De igual forma, si tu comunidad ha autorizado estas instalaciones con condiciones específicas, estas deberán cumplirse.

• Normativa municipal

Cada municipio establece sus propias ordenanzas regulando la instalación de aire acondicionado. Antes de instalar cualquier aparato en la terraza comunitaria, es obligatorio consultar las normas de tu ayuntamiento, que pueden incluir:

• Distancia mínima entre el compresor y las ventanas de otras viviendas. 
• Límites de ruido que no deben superarse.
• Salientes permitidos respecto al plano de la fachada.
• Sistemas de evacuación de agua autorizados.
• Restricciones estéticas en fachadas o zonas visibles.

Requisitos que SIEMPRE debes cumplir

Independientemente de lo que digan los estatutos, estas condiciones son ineludibles:

• No afectar a la seguridad del edificio ni a su estabilidad estructural.
• No generar molestias a otros propietarios (ruidos excesivos, vibraciones, malos olores).
• Usar aparatos de tamaño proporcional (nunca desproporcionadamente grandes).
• Realizar la instalación por un profesional cualificado que garantice el cumplimiento normativo.
• Asumir la responsabilidad civil por cualquier daño que cause el aparato.

Pasos obligatorios para la instalación de aire acondicionado en una terraza comunitaria

De acuerdo con las normativas que hemos visto, estos son los tres pasos esenciales para acometer la instalación de aire acondicionado en una terraza comunitaria:

1. Revisa los estatutos de tu comunidad para ver si existen normas específicas sobre los aires acondicionados.
2. Consulta la normativa municipal de tu localidad. 
3. Solicita permiso a la junta de propietarios: 
   1. en primera convocatoria necesitas el voto de la mayoría del total de propietarios del inmueble que representen la mayoría de las cuotas de participación.
   2. En segunda convocatoria bastará con el voto a favor de la mayoría de los asistentes.

Aspectos importantes a tener en cuenta para instalar aire acondicionado en una terraza comunitaria

Estos son algunos de los principales aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de instalar aire acondicionado en una azotea comunitaria:

• Instalador certificado: Lo más importante es que la instalación debe ser realizada siempre por un profesional que cumpla con lo que dicta la normativa vigente.
• Ubicación: El equipo debe estar situada en un lugar que garantice su funcionamiento y mantenimiento, evitando molestias a los vecinos o daños a la propiedad. Para no generar ruidos y vibraciones se pueden utilizar amortiguadores específicos, para asegurar que de día no se superan los 55 decibelios, y de noche los 45.
• Desagüe: Debe contar con una solución para evitar que el agua de condensación gotee en zonas de paso o ventanas de vecinos.
• Dimensión: Debe estar adaptada a la superficie del inmueble. Lo más común es un aire acondicionado con una potencia de 1 kW por cada 10 m2 de superficie.
• Instalación eléctrica: Deber tener la capacidad de soportar la potencia del sistema de aire acondicionado. Se suele recomendar que haya un circuito independiente para toda la instalación.
• Conexión de gas refrigerante: En los casos en que el compresor que queramos instalar utilice gas refrigerante, necesitamos que un profesional cualificado se encargue de la instalación para garantizar su seguridad, tal y como se refleja en el Real Decreto 795/2010, del 16 de junio.

Diferencias entre instalar aire acondicionado en fachada o en terraza comunitaria

¿Y si, en vez de una terraza comunitaria, queremos instalar la unidad exterior de nuestro aire acondicionado en la fachada del edificio? Cuidado, porque hay diferencias relevantes:

• Autorización: A menudo las terrazas comunitarias ya disponen de espacios para los aparatos de aire acondicionado, por lo que su instalación ya está prevista en los estatutos de la comunidad. En cambio, en las fachadas suele ser necesario someterlo a escrutinio de la comunidad para que apruebe la instalación de forma mayoritaria.
• Impacto estético: Al ser la fachada una zona muy visible y afectar el exterior de la finca, las normativas municipales suelen ser mucho más estrictas que en lo relativo a terrazas comunitarias. 
• Impacto sonoro y molestias: La vibración, ruido o goteos de agua condensada de aires acondicionados instalados en fachadas son más susceptibles de molestar de forma directa a vecinos y viandantes, mientras que en terrazas comunitarias el impacto suele ser mucho menor.
• Coste de instalación: La terraza puede estar muy lejos de tu aparato de aire acondicionado y conectarlo a la unidad exterior requiere un mayor coste, pues el tubo de gas, el cableado y la bomba de desagüe deben ser más largos. Obviamente, la unidad exterior instalada en una fachada suele estar más cerca de la unidad interior del domicilio.
• Coste de mantenimiento: Pero, si la instalación en la fachada puede resultar más barata, su mantenimiento suele ser más caro ya que requiere andamios o plataformas elevadoras. En cambio, acceder a una terraza es más fácil, sencillo y, por supuesto, barato.

¿Cuánto consume un aire acondicionado en una terraza comunitaria?

El gasto energético de un aparato de aire acondicionado ubicado en una terraza comunitaria depende de qué equipo empleamos y del uso que le damos. Algunos de los factores que hay que tener en cuenta para contener este gasto energético son:

• Los sistemas centralizados son más eficientes que los portátiles: Habitualmente, el gasto energético de un equipo estándar se sitúa entre los 900 y 4100 vatios por hora. Equipos más eficientes pueden contener este gasto entre los 800 y los 1500 vatios horarios, allá donde los portátiles gastan más: entre 2900 y 4100 vatios por hora.

• Los sistemas basados en tecnología Inverter son los más eficientes: Se trata de una solución tecnológica que regula la potencia del aparato, ajustándola en función de la temperatura deseada. De este modo, el equipo funciona de manera continuada, bajando la potencia según se acerca a la temperatura predeterminada, evitando así apagados y encendidos constantes con el consiguiente ahorro de entre un 30 % y un 60 % en tu factura.
• Climatología: Tener siempre en cuenta que la temperatura exterior determina el mayor o menor esfuerzo del motor, y con ello el mayor o menor gasto energético.
• Revisión periódica: Es importante que, como cualquier otro aparato, tanto la unidad exterior como la interior del aire acondicionado se revisen periódicamente para asegurar su correcto funcionamiento y garantizar su optimización energética, de acuerdo –además– con la normativa vigente expresada a través del Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo.

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Fuentes consultadas:

Boletín Oficial del Estado – Real Decreto 49/1960, de 21 de julio
Boletín Oficial del Estado – Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo
Boletín Oficial del Estado – Real Decreto 795/2010, de 16 de junio